Immobilien ohne Makler verkaufen
7 Fehler und Tipps beim Wohnungs- und Hausverkauf von privat
Immobilie privat verkaufen
Sobald der Entschluss steht, dass eine Immobilie verkauft werden soll, stellt sich bald die nächste Frage: Mit oder ohne Makler? Der Ablauf eines Immobilienverkaufes ist komplex. Neben den zahlreichen Vorteilen, die für einen Verkauf mit Makler sprechen, so gibt es zwei Gründe, die vermeintlich für einen Verkauf ohne Makler sprechen. Hierzu zählt zum einen die Ersparnis der Maklerprovision und zum anderen das Gefühl, stets die Kontrolle über alles zu haben. Als privater Immobilienverkäufer gilt es einige Dinge zu beachten, damit der provisionsfreie Verkauf erfolgreich verläuft. Vor allem sollten Immobilieneigentümer sich bewusst sein, dass sich begangene Fehler später nicht rückgängig machen lassen. Diese können am Ende einen großen Einfluss auf den Kaufpreis ausüben. Daher haben wir Ihnen nachfolgend 7 Fehler und Tipps zusammengestellt, welche es bei dem Verkauf von Häusern, Wohnungen und Grundstücken ohne Makler zu beachten gilt.
1. Mangelhafte Vorbereitung des Wohnungs- oder Hausverkaufs
Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung ist ein umfangreiches Unterfangen, welches man keinesfalls unterschätzen sollte. Daher bildet die Vorbereitung das Fundament des gesamten Prozesses. Auf keinen Fall sollten Sie auf die Schnelle ein paar Fotos schießen und die Immobilie im Internet inserieren. Denn auf diese Weise werden Sie höchstwahrscheinlich keinen Käufer finden, der Ihre Wohnung oder Ihr Haus zum besten Preis kauft.
Wie bereite ich den Immobilienverkauf von privat richtig vor?
Um ein sicheres Fundament für Ihr Vorhaben zu schaffen, sollten Sie vor dem Beginn der Vermarktung einige Dinge beherzigen. Zunächst sollten Sie alle relevanten Unterlagen einholen, um bei einem passenden Käufer handlungsfähig zu sein. Hierzu zählen zum Beispiel der Grundbuchauszug, Lageplan, Energieausweis, Grundrisse und Wohnflächenberechnungen. Je nach Art der Immobilie kommen weitere Dokumente hinzu. Zudem sollten Sie professionelle Fotos und eine anschauliche Beschreibung anfertigen oder anfertigen lassen. Und planen Sie den Zeitraum, wie lange Ihre Immobilie online in welchen Immobilienportalen angeboten werden soll.
2. Wert der Immobilie falsch berechnet
Eines der wichtigsten Bestandteile eines Immobilienangebotes ist der Angebotspreis. Viele Eigentümer informieren sich über die Suche in den gängigen Portalen und leiten daraus einen ihrer Meinung nach passenden Wert der Immobilie ab. Oft werden hierbei subjektive Empfindungen als preissteigernd angesehen. Daraus resultiert schnell ein stark überzogener Angebotspreis und die Interessenten bleiben aus. Dagegen hat ein evtl. zu gering geschätzter Preis die Folge des finanziellen Verlustes. Wenn der erste angesetzte Preis stark über oder unter dem Wert liegt, hat das fatale Folgen für die weitere Vermarktung.
Wie ermittle ich den richtigen Angebotspreis für meine Immobilie?
Zuerst sollten Sie sich Informationen über den aktuellen Immobilienmarkt einholen, um eine genaue Marktanalyse durchzuführen. Hierzu können Sie den ca. 500 Seiten umfassenden Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses hinzuziehen. Als weitere Informationsquelle gilt der Bodenrichtwert, welche Sie vom LGLN einholen können. Anschließend können Sie Ihre Immobilie objektiv mit aktuellen oder bereits verkauften Objekten vergleichen. Hierbei gilt es zu beachten, dass Sie mehrere Portale wie Immobilienscout und Immowelt sowie verschiedene gewerbliche Anbieter vergleichen. Achtung: Immobilien von privat liegen oft weit vom eigentlichen Wert entfernt. Über den Gutachterausschuss lassen sich gegen Gebühren auch die tatsächlichen Verkaufspreise für bestimmte Straßen, Stadtteile, etc. einholen. Ergänzend sollten Sie bei der Immobilienbewertung auf eine spezielle Software zurückgreifen. Wir selbst nutzen hierzu die Software LORA, welche von vielen Banken und Investmentgesellschaften verwendet wird. Den wichtigsten Aspekt bei der genauen Bewertung bilden allerdings die Erfahrungswerte hinsichtlich der ortsüblichen Immobilienpreise.
3. Unprofessionelle Präsentation der Immobilie
Den ersten Eindruck einer Immobilie gewinnt ein Interessent durch ein Inserat. Bekanntermaßen gibt es hierfür keine zweite Chance. Daher ist es umso wichtiger, das Inserat so ansprechend wie möglich zu gestalten. Die Fotos sollten nicht halbherzig mit dem Handy gefertigt werden. Denn Fotos in dunkler und schlechter Qualität, welche unprofessionell wirken, werden viele Interessenten verschrecken. Dasselbe gilt für eine zu kurze, zu lange oder keine Beschreibung. Besonders wichtig ist, dass Sie Übertreibungen vermeiden. Viele Details sind Geschmackssache, welche Ihnen wertvoller erscheinen als vielleicht einem Interessenten. Dieser fühlt sich bei einer Besichtigung möglicherweise falsch informiert, weil er zu viel erwartet hat. Daraus folgt eine schlechte Ausgangslage für den Eigentümer mit Blick auf weitere Preisverhandlungen.
Wie präsentiere ich meine Immobilie bestmöglich beim Privatverkauf?
Zunächst sollten Sie hochwertige, helle und freundliche Fotos anfertigen. Diese müssen auf den ersten Blick einladend wirken, sollten aber keinen falschen Eindruck vermitteln. Achten Sie darauf, dass die Räume hell und aufgeräumt erscheinen. Hierzu verwenden Sie am besten eine Spiegelreflexkamera mit Stativ und Weitwinkelobjektiv. Wenn Sie keine Erfahrung damit haben, sollten Sie einen Profi beauftragen. Zudem sollten Sie Ihre Beschreibung so objektiv wie möglich verfassen. Beziehen Sie hierbei auf einige, wenige Besonderheiten. Insgesamt sollten Sie das Inserat so gestalten, dass die Neugier für weitere Informationen geweckt wird.
4. Falsche Vermarktung bei Immobilien von privat
Der Gedanke "Mit dem Preis runtergehen, kann man immer noch! Wir setzen erstmal hoch an." ist ein großer Fehler, wenn man damit in die Vermarktung startet. Denn bleiben Ihnen über längere Zeit die Kaufinteressenten aus, kommt schnell der Frust. Zudem "verbrennt" Ihr Haus oder Ihre Wohnung innerhalb der Portale. Nach einigen Wochen kennt jeder Suchende das Objekt und wird zunehmend skeptischer. Denn, wenn es so lange inseriert wird, kann aus Sicht der Suchenden etwas nicht stimmen. Dieses führt dazu, dass Immobilien unter Ihrem Wert verkauft werden. Zudem sollten Sie die Kaufinteressenten vorher qualifizieren. Andernfalls könnten Sie womöglich Einbrecher zur Besichtigung einladen, welche ganz andere Absichten haben als Ihr Haus zu kaufen.
Wie vermeide ich Fehler bei der Vermarktung?
Wenn Sie die Immobilienbewertung fachgerecht durchgeführt haben, lässt sich hierdurch der Angebotspreis ableiten. Zudem kann es Sinn ergeben, Ihr Haus oder Ihre Wohnung etappenweise in verschiedene Portale einzustellen statt zeitgleich in sämtliche Portale. Zudem sollten Sie sich Gedanken über die Preisstrategie machen. Vielleicht lohnt sich für Sie ein Bieterverfahren, die Durchführung von Open-House-Besichtigungen oder doch eher die klassische Vermarktung. Weiterhin sollten Sie vor jedem Besichtigungstermin Informationen der Interessenten einholen, um ein ernsthaftes Interesse sicherzustellen. Unter Umständen bietet sich auch ein 360° Rundgang durch die Räumlichkeiten an. Bringen Sie ein "Zu Verkaufen"-Schild an und erzählen Sie in Ihrem Bekanntenkreis von Ihrem Verkaufsvorhaben.
5. Zeitaufwand für Kommunikation mit Kaufinteressenten
Stark unterschätzt werden vor allem die erforderliche Erreichbarkeit sowie der Zeitansatz für Besichtigungen mit potenziellen Käufern. Wenn ein Käufer mehrfach niemanden erreicht, setzt auch bei diesem der Frust ein und das Interesse geht womöglich verloren. Im Arbeitsleben ist dieses leider nicht immer zu bewerkstelligen und kann schnell zum Problem werden. Neben den Telefonaten, Emails und Kontaktanfragen über die Immobilienportale müssen Eigentümer parallel Besichtigungstermine koordinieren. Kommt spontan etwas dazwischen, müssen alle Termine einzeln abgesagt und neu vereinbart werden.
Wie kann ich die Kommunikation sicherstellen?
Der Rat ist relativ simpel. Im besten Fall nehmen Sie sich einige Tage Urlaub, um sich vollständig auf den Wohnungs- oder Hausverkauf zu konzentrieren. Stellen Sie Ihr Telefon auf laut und seien Sie den ganzen Tag erreichbar. Für Besichtigungstermine sollten Sie sich insbesondere Zeit am Abend um am Wochenende freihalten.
6. Zusatzkosten für den Immobilienverkauf von privat unterschätzen
Wer bei einem Immobilienverkauf ein gutes Ergebnis erzielen möchte, muss einiges an Kosten investieren. Das Einholen aller Unterlagen von Grundbuchauszug bis Energieausweis kann mehrere hundert Euro kosten. Ein Inserat in einem Immobilienportal beläuft sich ebenfalls schnell auf 200-300 EURO pro Monat. Sofern Sie nicht über die passende Ausrüstung und das nötige Fachwissen verfügen, sollten Sie einen professionellen Fotografen engagieren. Je nach Größe der Immobilie und Umfang der Bilder kommen hier schnell Kosten von 1000 EURO und mehr zusammen.
Was kostet eine professionelle und erfolgreiche Vermarktung?
Sie sollten sicherheitshalber ein Budget von 1500 - 2500 EURO einplanen. Sparen Sie bei dem privaten Immobilienverkauf nicht am falschen Ende, da dieses letztlich auf den Verkaufspreis auswirkt. Stattdessen sollten Sie sich lieber mit der Einsparung von anderen Kosten befassen. Dazu zählen zum Beispiel mögliche Steuern und Vorfälligkeitsentschädigungen eine Rolle. Am besten ziehen Sie hierzu einen Experten zu Rate.
7. Gestaltung des Kaufvertrages dem Notar überlassen
Der Kaufvertrag für eine Immobilie wird stets von einem Notar verfasst. Letztlich regelt dieser jedoch nur das, was von den Parteien vorgegeben wird. Ein Notar darf keine der beiden Parteien einseitig beraten. Daher ist der Vertrag von Ihnen persönlich auf die Inhalte zu prüfen. Kontrollieren Sie dieses sehr genau, da es andernfalls kostspielige Folgen haben könnte.
Worauf muss ich bei dem notariellen Kaufvertrag achten?
Überprüfen Sie, ob alle Absprachen darin dokumentiert sind. Am Ende gelten ausschließlich Verkaufsdetails, welche dort verfasst sind. Legen Sie den Vertrag am besten einem Experten vor, um mögliche Fallstricke zu vermeiden.
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Erfolg beim Verkauf ohne Makler
Sofern Sie die zuvor genannten Fehler vermeiden und die Tipps beachten, steht ihrem Erfolg nichts im Weg. Wichtig ist vor allem, dass Sie sich genau mit der Materie auseinandersetzen und nichts dem Zufall überlassen. Denn scheinbar kleine Fehler können am Ende mehrere 10.000 EURO Unterschied machen. Aus diesem Grund sollten Sie sich gut vorbereiten, gut erreichbar sein, eine ausführliche Marktanalyse vornehmen und nicht bei der Vermarktung sparen. Wenn Sie all diese Punkte berücksichtigen, empfehlen wir Ihnen, Ihre Immobilie von privat zu verkaufen. Denn dann klappt der Verkauf auch ohne Makler.